IPL-Magazin 04 | Juli 2008 | Autor: Dipl.-Ing. Architekt Burkhard Junker, Geschäftsführer der OBERMEYER Planen und Beraten GmbH
 


Burkhard Junker

Immer wieder die ähnliche Situation, ein Unternehmen entscheidet sich für einen neuen Standort. Die grobe und grundsätzliche Idee steht, auch ein Budget wird versucht vorab zu bilden.
 

Aber wie bekommt man Planungs- und Kostensicherheit?

Zuerst steht die grundsätzliche Standortentscheidung. Wie und in welchem Land sollte dieser Standort gelegen sein?
 

 

Beginnen soll man stets mit dem Programming. Hierbei gilt es die Grundlagen, also ein Lastenheft zu erarbeiten und Vorgaben zu definieren. Daraus entwickeln sich zu untersuchende Anforderungen an die mögliche Bebaubarkeit des ausgewählten Standortes, die Genehmigungsfähigkeit, die Verfügbarkeit von Materialien und Kapazitäten der ausführenden Unternehmen und auch im späteren Betrieb, die Kostenentwicklung, die Finanzierung und dabei auch vertraglichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, um nur einige Kriterien zu nennen. Grundsätzlich ist hier ein erfahrenes und vor allem unabhängiges Planungsteam unter einer zielgerichteten fachlichen Koordination in der sehr frühen Anfangsphase von eminenter Bedeutung. Nur das Zusammenführen der notwendigen Informationen, die Herbeiführung von Entscheidungen zur richtigen Zeit und die qualifizierte Einschätzung von den lokalen Besonderheiten ist eines der Erfolgsbausteine, die zu einer nachhaltigen Umsetzung führen.
 

Eine genaue Erarbeitung der Eckdaten, wie Standortanalyse und territoriale Rahmenbedingungen in einem simultanen Planungsprozess lassen die Sicherheit einer Realisierung und auch Budgetbestimmung steigern.
 

Das Zusammenspiel aller notwendigen Planer wie Logistik, Werkstrukturanalyse, Produktion,  Architektur, technische Gebäudeausrüstung, Tragwerk, Gründungsgutachten und andere Gutachten, Förderfähigkeit und auch die Beachtung der späteren Betriebskosten führen unweigerlich zu einer soliden Basis für die grundsätzliche Entscheidung. Im Wesentlichen lassen sich die Vorbereitungs- und Planungsphasen wie folgt stichpunktartig zusammenfassen:
 

1. Zielfestlegungen (Programming)

· Sammeln von Daten und Materialien des AGWorkshops

· Vision, Ideenfindung des AG

· Gegenseitiges Kennenlernen und Definition der Zielvorstellungen

· Festelegung der wesentlichen Entscheidungskriterien

· Standortentscheidung
 

 

2. Strukturplanung

· Auswertung der Daten aus 1

· Entwicklung von Konzepten und Varianten

· Gegenüberstellung und Wertung der Entscheidungsparameter

· Überblick über Produktions-, Logistik- und Baustruktur

· Grobterminplanung, Grobinvestitionskosten

 


3. Grobplanung

· Vertiefung der Ergebnisse aus 2 Produktionslayout, Logistiklayout

· Entwurf Gebäude mit Konstruktionsraster

· Trassenführung der Medien

· BImSch - Unterlagen (optional)

· Aufstellen eines detaillierten Kostengerüstes

 


4. Feinplanung

· Ausführungsplanung Bau / Logistik / Produktion

· LV – Erstellung Bau / Logistik / Produktion

· Vergabe an einen GU oder Einzelunternehmen

· Kosten- und Terminkontrolle
 


5. Realisierungsmanagement

· Überwachung der Bauleistungen auf Übereinstimmung mit den Vorgaben und dem LV

· Betreuung des AG während der Realisierungsphase

· Risikomanagement

· Abnahme Bau / Logistik / Produktion


Die Beeinflussbarkeit der Kosten ist vor allem in der frühen Phase vor der Ausführung die Größte. Je früher hier die Rahmenbedingungen festgelegt werden, desto stärker wirken sich diese auf die Kostensicherheit und auch die Nachhaltigkeit der Immobilie aus. Das gilt vor allem auch für die dann zu erwartenden Betriebskosten im laufenden Betrieb wie die anliegende Graphik sehr gut veranschaulicht (siehe Abb.1).


 

Abb.1


Allein die Kosten für die technische Gebäudeausrüstung betragen je nach Ausstattung der industriellen Anlage zwischen 35% und 50 % der gesamten Herstellungskosten. Hier in der frühen Phase falsche Entscheidungen zu treffen wirken sich demnach zwangsläufig auf die  Betriebskosten aus.
 

Dabei ist zu beachten, dass bereits nach ca. 8 bis 10 Jahren die aufgelaufenen Betriebs- und Unterhaltskosten etwa dem Invest der Baukosten entsprechen. Die enge Zusammenarbeit zwischen dem Bauherrn und dem Planungskonsortium sind die Schlüsselkriterien für eine erfolgreiche Umsetzung. Was wäre die Entscheidung eines Standortes ohne die Kenntnis über die mögliche Infrastruktur, was ohne die Qualifikation der lokalen Firmen, was ohne späteres lokal zur Verfügung stehendes Fachpersonal, was ohne die Kenntnis der Finanzierung und auch der Förderung.
 

Dies und noch viel mehr Rahmenparameter sind in einer genauen Programmanalyse und den sozioökonomischen Bedingungen zu definieren. Geht man weiter in die Umsetzung des Vorhabens, so kommt man im Ausland im Wesentlichen ohne starke lokale Partner nicht aus.
 

Bezogen auf die Planung benötigt man diese Partner für die Erteilung aller notwendiger Genehmigungen, die örtliche Anpassung der Ausschreibungen auf die lokalen Anforderungen und auch die Überwachung der laufenden Arbeiten vor Ort. Qualitativ  empfiehlt es sich zur Sicherung der Vorgaben und Qualitäten hier eigenes Personal oder auch Berater aus der anfänglichen Planungsphase mit zur Seite zu stellen. Die Koordination der lokalen Planer und Ausführenden darf während der Abwicklung nicht voll aus der Hand gegeben werden.
 

Fertigstellungstermine und auch ein baubegleitendes Risikomanagement sind erforderlich, um den avisierten Produktionsstart auch sicher zu stellen. Gerade in Ländern, welche sehr jung der EU beigetreten sind zeigt sich, dass der raschen wirtschaftlichen Entwicklung meist  die personelle und fachliche Verfügbarkeit nicht Stand halten kann.

 


 

Projektbeispiele: 
 

Neubau Fabrikanlage für elektronische Ausrüstung von PKW‘s in Anting bei Shanghai:

 


 

| Bildquelle: Burkhard Junker,OBERMEYER Planen und Beraten GmbH

 


 

Neubau MTU Engine Overhaul Centre Zhu Hai, China:

 

| Bildquelle: Burkhard Junker,OBERMEYER Planen und Beraten GmbH
 

| Bildquelle: Burkhard Junker,OBERMEYER Planen und Beraten GmbH


 


 


 

Neubau eines Werkes zur Turbinenwartung „N3 Engine Overhaul Service“ in Arnstadt

| Bildquelle: Burkhard Junker,OBERMEYER Planen und Beraten GmbH

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Kontakt  zum  Autor:

 

Burkhard Junker
Dipl.-Ing. Architekt

Geschäftsführer
OBERMEYER Planen und Beraten GmbH

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